RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami).

Rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości nieruchomości a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, a w szczególności:

•  dotyczy to wszelkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie a także bez względu na podmiot własności
•  oprócz wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych
•  rzeczoznawca majątkowy określa także wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości a także ich części składowych
Opinie te rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.
Jest zobowiązany wykorzystywać udostępnione dane, z zachowaniem zasady poufności. W szczególności nie może przekazywać osobom trzecim informacji uzyskanych w toku wykonywania czynności szacowania nieruchomości, chyba że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej.
Podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości oraz wyceny nieruchomości.



WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.



RODZAJE WARTOŚCI RYNKOWEJ

Standardy wyceny wyróżniają następujące rodzaje wartości rynkowej:

•  Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU) - oznacza wartość rynkową rozumianą jak wyżej, przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania.

•  Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA)- oznacza wartość rynkową odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne, tam gdzie istnieją możliwości zmiany użytkowania (przeznaczenia) nieruchomości.

•  Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)- jest określana przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako realne i zgodne z prawem, fizycznie możliwe, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.

•  Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW)- oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu jednak założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznawane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży.

•  Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP)- oznacza wartość rynkową, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży.


Wartość rynkową nieruchomości określa się w:

•  podejściu porównawczym,
•  podejściu dochodowym,
•  przy zastosowaniu metody pozostałościowej w podejściu mieszanym.



WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntów i wartość jego części składowych.



WARTOŚĆ KATASTRALNA NIERUCHOMOŚCI

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami), albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.



Operat szacunkowy - autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości sporządzana wyłącznie w formie pisemnej.

Wycena nieruchomości - postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości

Określanie wartości nieruchomości - określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości

Szacowanie nieruchomości - czynności związane z określaniem wartości nieruchomości

Materiały źródłowe:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 wraz z późniejszymi zmianami)
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku W sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad i sporządzania operatu szacunkowego. Dziennik Ustaw nr 207 pozycja 2109 z 2004 r.
3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Wydawnictwo: Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2002.